|
Спецпредложения
|
Кризис в недвижимости Франции закончился?Первое полугодие 2010 было отмечено во Франции подъемом рынка недвижимости. По данным сети агентств «XXI век», за этот период количество заключенных сделок купли-продажи возросло на 24,6%. «Рынок жилья вернулся к докризисной активности, хотя объемы продаж все еще ниже, чем бывали в лучшие времена», – утверждают французские нотариусы. В Париже и в регионе Иль-де-Франс количество сделок, заключенных с марта по май 2010, превысило на 58% число сделок, заключенных в тот же период прошлого года – 35 700 договоров. Что касается сроков оформления, то они заметно сократились: вместо ста дней, установленных ранее, улаживание формальностей занимает теперь в среднем 76 дней.Главной причиной подъема является то, что наряду с обычными покупателями жилья и инвесторами – главными лицами на рынке недвижимости – в игру вступили представители иной категории покупателей - «Собственники нескольких объектов недвижимости, представители наиболее успешных социопрофессиональных категорий, благодаря которым рынок смог начать свой подъем», – объясняет Лоран Вимон (Laurent Vimont), президент сети агентств «XXI век». За год доля менеджеров высшего звена и представителей свободных профессий среди покупателей недвижимости возросла на 11,9%, доля работников среднего звена увеличилась на 2,2%, а пенсионеров – на 7%. Вместе с тем доля рабочих и торговцев/мелких производителей (ремесленников) снизилась на 6,2% и 2,3% соответственно. Процент сделок первичного приобретения недвижимости остается высоким, так как покупателям в этом сегменте оказывается определенная поддержка. При покупке новой недвижимости часто предоставляется беспроцентный кредит, а кроме того, здесь действует закон Селье (loi Scellier), благодаря которому две трети покупателей составляют инвесторы. Федерация строителей FPC (Fédération des Promoteurs constructeurs) утверждает, что количество нового жилья, проданного за год, вновь превысило 100 000 объектов. «Покупатели основного жилья вернулись на рынок новостроек», – отмечает Жан-Филипп Бургад (Jean-Philippe Bourgade), президент Bouwfonds Marignan. «Второй квартал 2010 года продолжает позитивную динамику первого», – считает Ги Нафилян (Guy Nafilyan), генеральный директор Kaufman&Broad. Инвесторов привлекают выгодные процентные ставки, а также рентабельность сделок (с учетом налоговых льгот), доходящая до 5,5-6%. По данным Союза домов Франции (Union des Maisons Fançaises), в различных регионах страны за год было продано 192 000 частных домов новой постройки. В сентябре 2008 года, когда начался кризис, никто не мог предвидеть подобного спада на рынке недвижимости, однако, сейчас французы отдают предпочтение надежным домам из камня и, соответственно, спрос на такое жилье увеличился. Покупательная активность вернулась и к тем, кто долгое время ждал снижения цен на недвижимость. Опасаясь возможного повышения процентных ставок, эти покупатели вновь вышли на рынок. В свою очередь, продавцы, успокоенные фактом возвращения покупателей, перестали понижать цены. В создавшихся условиях, когда спрос стал превышать предложение, цены стабилизировались, точнее, вновь поползли вверх. По подсчетам агентства «XXI век», за год рост цен на недвижимость во Франции достиг 8,5%, что практически соответствует докризисному показателю. В первом полугодии 2010 года, согласно данным агентства, средняя стоимость квадратного метра составляла 2 508 евро. В 2008 году эта цифра была немногим больше – 2 549 евро. Выходит, что последствия кризиса преодолены. Однако по мере удаления от столицы ситуация кардинально меняется. Париж и регион Иль-де-Франс традиционно являлись движущей силой на рынке вторичного жилья. Например, в мае рост цен в столице достигал 7,2%, в то время как в пределах малого кольца Иль-де-Франс цены выросли до 5,4%, а в пределах большого кольца – до 3,1%. Как утверждают агентства недвижимости, изучившие последние тенденции в сфере купли-продажи парижской недвижимости, за прошедшее время цены в столице достигли новых исторических высот. «С 1 января 2010 цены в Париже повысились в среднем на 9,3%. Только за июнь их рост составил 1,3%. Средняя стоимость квадратного метра в столице достигает 6 920 евро». Жиль де Буржи (Gilles de Bourgies), президент Национальной федерации агентов по недвижимости FNAIM по региону Иль-де-Франс (Fédération Nationale de l’Immobilier), объясняет ситуацию так: «В Париже есть районы, где рост цен незначителен. В пределах большого кольца ситуация остается сложной». Цены в регионе повышаются постепенно, и часто на рост влияет фактор географического положения. Если в Бретани, в центральной части, в Аквитании и регионе Юг-Пиренеи наблюдается рост цен, то в восточной части страны цены остаются низкими, замечает президент FNAIM Рене Паллинкур (René Pallincourt). По данным агентства «XXI век », в Марселе цены на вторичное жилье возросли на 2,80%, в Лионе – на 7,63%. Аналогичная тенденция наблюдается на рынке элитной недвижимости. «Объемы продаж элитного жилья растут во Франции повсеместно, при этом цены остаются на уровне 2008 года», – констатирует Александр Крафт (Alexander Kraft), генеральный директор Sotheby's International Realty France. Что касается нового жилья, то здесь за год цены выросли на 7% (для сравнения, в регионе Иль-де-Франс этот показатель составил 15,3%), поднявшись с прошлогоднего уровня 3 615 евро/м² до 3 764 евро/м². Причиной этому, как считает Жан-Филипп Бургад, стали «повышение земельного налога, а также нормы возведения энергосберегающих домов, значительно удорожившее процесс строительства». Новое повышение цен вызвано двумя главными факторами: первый, структурный, заключается в общей нехватке жилья во Франции; второй, конъюнктурный, но устойчивый – это низкие процентные ставки. По данным аналитической компании Crédit Logement/CSA, в июне кредитные ставки на недвижимость, без учета страховки, составляли 3,31% на новое жилье и 3,36% на вторичное (против 3,40% в мае). «Они практически достигли минимального уровня, который был зарегистрирован в четвертом квартале 2005 года и составлял 3,36%», – напоминает компания. Фиксированные ипотечные ставки на пятнадцать, двадцать и двадцать пять лет без учета страховки составили 3,45%, 3,65% и 3,85% соответственно. «В восточном и юго-восточном регионах страны ипотечные ставки достигли рекордно низких значений, сравнимых только с октябрьскими показателями 2008 года – 3,40% на пятнадцать лет и 3,60% на двадцать лет», – отмечает Маэль Бернье (Maël Bernier) из компании Empruntis.com. Возникает вопрос: сохранятся ли темпы подъема рынка, заданные в начале года, в 2011 году? Как показал опрос, проведенный французским институтом общественного мнения Ifop (Institut français d’opinion publique) для FNAIM, 88% людей, которые обращаются в агентства недвижимости, хотят приобрести квартиру или дом в течение ближайшего года, причем семь человек из десяти собираются использовать эту недвижимость в качестве основного места проживания. Профессионалы также обеспокоены сложившейся на рынке ситуацией. Президент агентства MeilleursAgents.com Себастьен де Лафон (Sébastien de Lafond) считает, что цены в столичном регионе (в Париже и Иль-де-Франс) достигли «заоблачных высот. Подъем рынка объясняется не рекордными показателями. Напротив, объемы сделок купли-продажи снизились на 30% по сравнению с периодом 2002-2006 годов, и материальных запасов нет. Истинная причина повышения цен заключается в безынициативности собственников. Рост вызван отсутствием предложения». В провинции «существует своеобразный ограничитель цен, который составляет –5% от уровня первой половины 2008 года, – полагает Лоран Вимон. – Как только достигается этот порог, покупатели откладывают покупку недвижимости до того момента, пока собственник не умерит свой аппетит». Между тем, всё свидетельствует о растущих аппетитах собственника. « Наблюдается общий рост цен не только в крупных городах, но и по всей Франции», – утверждает Ролан Трипар (Roland Tripart), генеральный директор крупного агентства. Увеличивается пропасть между теми, у кого есть средства на покупку жилья (часто им помогают родственники), и остальным населением. «Из-за высоких цен с рынка вытесняется слишком много потенциальных покупателей, что отнюдь не способствует поддержанию равновесия», – подытоживает Анри Бюзи-Казо (Henry Buzy-Cazaux), президент Высшей школы недвижимости Espi (Ecole supérieure des Professions de l'Immobilier). Повышаются цены даже на самое скромное жилье. Основная помощь покупателям идет от государства, однако и здесь есть, что совершенствовать. Госсекретарь Франции по жилищному строительству Бенуа Аппарю (Benoist Apparu) инициировал реформу с целью облегчить вступление во владение собственностью. Суть реформы заключается в том, чтобы сократить расходы за счет отмены налога на процентные займы и отмены действия программы Пасс Фонсье (Pass foncier), позволяющей покупателю недвижимости оплачивать по отдельности дом и землю, на которой он расположен. Одновременно с этим предполагается введение нового беспроцентного кредита. «Новый механизм, более четкий и нацеленный именно на те сферы и тех людей, кто в этом больше всего нуждается, должен оказать положительное воздействие на покупательную способность населения», – считает Ален Динен (Alain Dinin), генеральный директор компании Nexity. «Несмотря на то, что введение беспроцентного кредита активизировало покупателей, оно искусственно сдерживает покупательную способность тех, кто приобретает недвижимость впервые. Этим пользуются собственники, главная цель которых – продать подороже», – замечает Филипп Таборе (Philippe Taboret), генеральный директор агентства Cafpi. Как бы то ни было, к началу года рынок скорее всего будет полон покупателей, желающих приобрести недвижимость до конца года, особенно в сегменте нового жилья. Для национальных компаний-застройщиков, от Cogedim до Bouygues, подъем стал возможностью вернуться к активной деятельности и предложить своим покупателям и инвесторам недвижимость, отвечающую их требованиям. Количество предложений продажи нового жилья, в том числе «под ключ», в регионе Иль-де-Франс и таких крупных городских агломерациях, как Лиль, Лион и Тулуза увеличилось более чем в два раза. «Восстановить уровень предложения на рынке сложно. Этому препятствует длительность производственного цикла, а также многочисленные препоны административного характера», – говорит Кристиан Ролуа (Christian Rolloy), президент группы Promogim. Масла в огонь подливает острый дефицит на рынке вторичного жилья: здесь сохраняется вероятность колебаний цен на фоне устойчивых кредитных ставок. «До тех пор, пока не появятся реальные признаки экономического подъема и пока инфляция будет ниже 2% (1,4% в зоне евро в июне), Центральный банк Европы не поднимет ставку рефинансирования. Таким образом, до 2011 года в налоговой политике не ожидается никаких изменений», – считает Сандрин Аллонье (Sandrine Allonier), заведующая отделом экономического анализа Meilleurtaux.com. Общая экономическая ситуация остается сложной для населения, однако, «во втором полугодии рост цен должен быть ниже, чем в первом. Если процентные ставки останутся на нынешнем уровне, то к концу года в целом по стране цены поднимутся на 6%», – полагает Лоран Вимон. Исключение составит Париж, где цены по-столичному высоки. Такого же мнения придерживаются французские нотариусы. По их прогнозам, стоимость жилья в Париже и регионе Иль-де-Франс превысит показатели 2008 года (кроме цен на дома в регионе Иль-де-Франс). На периферии будет наблюдаться такая же тенденция, только темпы роста цен здесь будут в два раза ниже, чем в столице. Что касается объема сделок, то он составит, по мнению нотариусов, 700 000 договоров, как в 2008 году. Существует вероятность, что повышение процентных ставок повлечет за собой снижение платежеспособности покупателей и тем самым негативно отразится на подъеме рынка. Не стоит забывать и о том, что, начиная с 2011 года, продавцы недвижимости будут обязаны предоставлять покупателю энергетические характеристики продаваемых помещений. Согласно данным опроса, проведенного сайтом A vendre A louer, 92% французов считают, что энергетические показатели помещений играют или будут играть важную роль в выборе жилья. Это обусловлено как стремлением к экономии, так и текущей экологической ситуацией. Тем не менее, 58% из них считают «био-строительство» дорогостоящей утопией и выбирают осторожность главным критерием при покупке жилья. |
|
 |
© 2006–2011 Franceonly.ru Все права защищены. Использование материалов сайта частично или полностью разрешено при наличии активной ссылки на источник. Сайт является официальным представительством агентства недвижимости во Франции FranceOnly в Москве, Санкт-Петербурге, в российском интернете. По всем вопросам пишите на info@franceonly.ru |